Een huurovereenkomst met opschortende voorwaarde; handig voor de huurder, maar let op de formulering!

Juist als startende onderneming moet je voorkomen dat je huur moet betalen, voordat de benodigde vergunningen van de gemeente binnen zijn. Maar om de vergunningen verleend te krijgen, verlangt de gemeente juist weer een kopie van de huurovereenkomst. Je moet dus een huurovereenkomst tekenen, zonder dat je zeker weet of je je bedrijf kunt exploiteren op de beoogde locatie. Stel dat de vergunningen niet verleend worden; wat dan? Zit je dan aan de huurovereenkomst vast en moet je dan huur betalen voor een ruimte die je niet kunt gebruiken?

Opschortende voorwaarde huurovereenkomst

Niet als je een goede opschortende voorwaarde opneemt in de huurovereenkomst. De opschortende voorwaarde is geregeld in artikel 6:22 van het Burgerlijk Wetboek. Daarmee kun je overeenkomen dat verbintenissen (bijvoorbeeld verbintenissen voortvloeiend uit een huurovereenkomst) pas tot stand komen met het plaatsvinden van een gebeurtenis (o.a. het verlenen van toestemming door een overheidsorgaan).

Het mooie van een opschortende voorwaarde is dat je daarmee een huurovereenkomst kunt sluiten onder het voorbehoud dat vergunningen verleend worden. Wordt de vergunning niet verleend, is de huurovereenkomst niet tot stand gekomen en hoef je als huurder ook geen huur te betalen.

In sommige situaties is gelijk duidelijk of de opschortende voorwaarde wel of niet is ingetreden, omdat eenvoudig is vast te stellen of toestemming verleend of geweigerd is. Maar wat nu als de toestemming gedeeltelijk verleend wordt?

Dit speelde in een zaak waarin het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 28 juli 2015 een uitspraak heeft gedaan. De huurder wilde een overdekte kinderspeeltuin starten in Roermond, genaamd Speelarena en de verhuurder was eigenaar van de beoogde bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst hadden partijen een opschortende voorwaarde opgenomen die inhield dat de huurovereenkomst pas in zou gaan op het moment dat de gemeente Roermond toestemming had verleend voor het gebruik van het gehuurde als kinderspeeltuin.

Huurder kreeg echter slechts een vergunning voor het gebruik van een gedeelte (maximaal 1.500 vierkante meter) van het gehuurde als speeltuin, terwijl het gehuurde bestond uit een bedrijfshal van 1.800 meter.

De verhuurder stelde zich op het standpunt: “de huurovereenkomst is ingegaan vanaf het moment dat door de gemeente de vergunning is verleend voor een gebruik tot 1.500 vierkante meter dus vanaf dat moment moet de huurder huur betalen.”

De huurder: “Nee, ik heb 1.800 vierkante meter nodig en dat wist verhuurder ook. De opschortende voorwaarde zegt niets over de situatie waarbij een gedeeltelijke vergunning wordt afgegeven. De gebeurtenis is niet ingetreden dus de huurovereenkomst is niet tot stand gekomen. Ik ben geen huurpenningen aan de verhuurder verschuldigd”.

Wie kreeg er uiteindelijk gelijk? De kantonrechter nam aan dat de huurovereenkomst wel tot stand was gekomen, maar het gerechtshof stelde uiteindelijk de huurder in het gelijk. Het gerechtshof kwam tot haar oordeel door goed naar de geformuleerde opschortende voorwaarde te kijken. Uit niets bleek dat de opschortende voorwaarde (ook) zou zijn vervuld bij een vergunningverlening voor een gedeelte van het gehuurde als kinderspeeltuin. Ook de overige omstandigheden gaven aanleiding om te oordelen dat de huurovereenkomst nooit is ingegaan. De opschortende voorwaarde was dus niet vervuld.

Twee tips

Wat kunnen we hieruit leren?

  1. voor huurders is het zinvol om het ingaan van de huurovereenkomst te laten afhangen van de verlening van de benodigde vergunningen;
  2. het formuleren van de opschortende voorwaarde(n) luistert heel nauw, juist nu er belangrijke (financiële) verbintenissen aan verbonden zijn.

In de hier besproken zaak heeft de huurder uiteindelijk gewonnen. Of de huurder dit ook zo voelt vraag ik mij af. Hij heeft er een aantal jaren over moeten procederen en heeft waarschijnlijk veel juridische kosten gemaakt. Maar het belangrijkste is dat het doel van de huurder, de binnenspeeltuin, al die tijd niet gerealiseerd kon worden.

Heeft u ook vragen over het vastleggen van de door uw gewenste situatie en/of opschortende voorwaarden in een huurovereenkomst, neem dan gerust vrijblijvend contact op! U heeft waarschijnlijk ook meer aan een goed contract dan aan een goed processtuk.  

Lees alles over huurrecht.