Je koopt een winkelpand met een bovenwoning. Heb je als koper dan wel of geen recht op drie dagen bedenktijd?

Dit is een vraag die makelaars en koper en verkopers van vastgoed regelmatig stellen en dat is geen gekke vraag. Een consument heeft namelijk recht op de in de wet neergelegde bedenktijd bij de koop van een woning. Maar bestaat dat recht ook bij de aanschaf van bijvoorbeeld een studentenhuis of een woon-winkelpand? Het leek mij daarom nuttig om met dit blog eens nader in te gaan op de wettelijke bedenktijd bij de koop van woningen.

De wettelijke bedenktijd
Om de consument-koper meer bescherming te bieden heeft de wetgever in 2003 de drie dagen bedenktijd geïntroduceerd, ook wel ‘de afkoelingsperiode’ genoemd.[1] De gedachte was dat de consument daardoor meer tijd zou worden gegund om deskundigen te kunnen raadplegen en om eventueel nog terug te kunnen komen op een overhaaste aankoopbeslissing. De bedenktijd brengt mee dat de koper de koopovereenkomst nog kan ontbinden gedurende drie dagen na de overhandiging van de koopakte aan de koper.

Consument-kopers
De bedenktijd geldt voor consument-kopers[2] bij de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak. Onroerend zijn gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd. Daarmee geldt de wettelijke bedenktijd dus meestal niet bij de koop van een woonboot of woonwagen, want die zijn (meestal) niet duurzaam met de grond verenigd. Ook geldt de bedenktijd niet voor de vastgoedhandelaar die een woning koopt, want die is geen consument.

Wel of geen woning?
In veel gevallen kan er geen discussie bestaan over de vraag of sprake is van een woning of een kantoor- of winkelpand. Maar soms kan er sprake zijn van onduidelijkheid over wat nu feitelijk verkocht wordt.

Feitelijke situatie
Ter beantwoording van de vraag of het om de verkoop van een woning gaat, dient te worden gekeken naar de feitelijke situatie op het moment van het aangaan van de koop. Is het pand op dat moment in gebruik als kantoorpand of bijvoorbeeld als schuur, dan is geen sprake van een woning, ook niet wanneer de koper de intentie heeft om er na de aankoop een woning van te maken. Ook is niet relevant of het bestemmingsplan bewoning toestaat.

Het woningverhuurbedrijf
Lastiger wordt het om die vraag te beantwoorden wanneer een pand feitelijk wel een woning is of bewoond wordt, maar het pand wordt verhuurd, zoals bij een studentenhuis. Daarvoor geldt dat als het studentenhuis op het moment van het aangaan van de koop met een commercieel oogmerk wordt geëxploiteerd, bijvoorbeeld door een verhuurbedrijf of in de vorm van een belegging, er in beginsel geen aanspraak gemaakt kan worden op de bedenktijd, omdat de koper dan geen voor bewoning bestemde onroerende zaak kan kopen. De koop van het pand leidt er namelijk niet toe dat de huurovereenkomsten eindigen, zodat de koper in die situatie meestal ook niet het studentenhuis zelf kan gaan bewonen.
Betreft het een studentenhuis waar de eigenaar van het pand ook zelf woont en waarin hij slechts enkele kamers verhuurt, dan kan het pand mogelijk wel weer als woning worden aangemerkt.

Vakantiehuizen
Tweede huizen en vakantiehuizen worden echter in beginsel wel weer gezien als woningen[3], maar dit kan anders zijn wanneer een vakantiehuis wordt aangeschaft met het (primaire) doel om het (commercieel) te verhuren.[4]
Kortom, het is altijd afhankelijk van de feitelijke situatie die bestaat ten tijde van de aankoop.

Het woon-winkelpand
Maar stel dat uit de feitelijke situatie volgt dat er een pand verkocht wordt met op de begane grond een winkel- of praktijkruimte en daarboven een bovenwoning. En stel dat de verkoper die woning ook daadwerkelijk bewoont. Ten aanzien van die situatie heeft de minister bij de invoering van de bedenktijd expliciet aangegeven dat wanneer een woon-winkelpand als één object wordt verkocht, dit in beginsel niet mag worden gezien als de koop van een woning waar de wettelijke bedenktijd op van toepassing is.[5] De koper van een woon-winkelpand kan dus geen beroep doen op de wettelijke bedenktijd. Dit wordt uiteraard weer anders als de woning apart wordt verkocht, dus los van de winkelruimte.

Wel huurbescherming
Belangrijk is om daarbij op te merken dat, hoewel de koop van o.a. een woon-winkelpand niet als de koop van een woning wordt gezien waarvoor de wettelijke bedenktijd geldt, dit niet meebrengt dat een huurder van een woning in zo’n pand geen beroep kan doen op huurbescherming. Dit geldt ook voor de student die een kamer huurt in een studentenhuis dat als verhuurbedrijf wordt geëxploiteerd en verkocht.
De ratio achter de huurbescherming is namelijk het voorkomen dat een huurder na de verkoop van het pand zomaar het dak boven zijn hoofd verliest. Die bescherming is even hard nodig voor de huurder die woont in een woon-winkelpand of in een studentenhuis. Daarom geldt de huurbescherming vaak wel voor de huurder, ook al kan de koper van zo’n pand geen beroep doen op de bedenktijd.

Contractueel overeengekomen bedenktijd  
Een bedenktermijn kan eventueel ook tussen partijen contractueel worden overeengekomen, ook wanneer de wettelijke bedenktijd niet van toepassing is.[6] Let er hierbij op dat modelcontracten vaak een modelbepaling over de bedenktijd hebben, zodat die eventueel moet worden geschrapt als het niet de bedoeling is dat een koper aanspraak kan maken op de bedenktijd.
Ook kan een contractuele verlenging van de bedenktijd worden afgesproken als er behoefte bestaat aan een langere termijn dan de wettelijke drie dagen.[7] Van de bedenktijd kan echter niet ten nadele van de consumentkoper worden afgeweken. Het verkorten van de bedenktijd van een consumentkoper is dus niet mogelijk.

Conclusie
De consument-koper kan bij de koop van een woning een beroep doen op de wettelijke bedenktijd van drie dagen. Om te weten of er sprake is van de koop van een woning, waarop de bedenktijd van toepassing is, dient te worden gekeken naar de feitelijke situatie op het moment van het aangaan van de koop. De intenties van de koper zijn niet relevant.
Bij de verkoop van een commercieel geëxploiteerde woning kan weliswaar sprake zijn van een woning, maar is niet altijd de wettelijke bedenktijd van toepassing. Ook bij de verkoop van een woon-winkelpand als één object kan de koper geen beroep doen op de wettelijke bedenktijd.
Een bedenktijd kan ook contractueel worden overeengekomen, ook als de wettelijke bedenktijd niet geldt en partijen kunnen de bedenktijd ook contractueel verlengen.

Vragen?
Heeft u naar aanleiding van dit stuk nog vragen over de bedenktijd en/of advies nodig over juridische complicaties met betrekking tot de bedenktijd voor u als koper, verkoper of makelaar? Ik help u graag verder! 

Dit artikel is geschreven in nauwe samenwerking met mr. Liselotte Lubbers, student-stagiair bij Rede Legal.


[1] Deze wettelijke bedenktijd is neergelegd in artikel 7:2 lid 2 BW

[2] Een consument is een natuurlijk persoon die ofwel niet een beroep of bedrijf uitoefent ofwel de overeenkomst niet sluit in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf

[3] Rb. Leeuwarden (vzr.) 29 juni 2006, ECLI:NL:RBLEE:2006:AX9937.

[4] Hof Arnhem 7 maart 2006, ECLI:NL:GHARN:2006:AV4864.

[5] MvA, Kamerstukken II 1995/96, 23 095, nr. 5, p. 12-13.

[6] Hof Arnhem 7 maart 2006, ECLI:NL:GHARN:2006:AV4864.

[7] Hof Arnhem 7 maart 2006, ECLI:NL:GHARN:2006:AV4864.