Uw woning verhuren via Airbnb; mag dat zomaar?

Vakanties, familieweekenden en zakenreizen; het zijn voorbeelden van situaties waarin veel Nederlanders hun woonruimte onbewoond en onbeheerd achterlaten. Maar misschien geldt dit niet voor u, omdat u ervoor kiest om uw woonruimte (onder) te verhuren via een online platform zoals ‘Airbnb’.
In dat geval bent u niet één van de weinigen. Kortstondige (onder)verhuur van woonruimte is de laatste jaren in populariteit sterk toegenomen. Zo werden in 2015 alleen al in Amsterdam meer dan 14.000 woningen beschikbaar gesteld voor particuliere verhuur via Airbnb. Van dit aanbod hebben meer een half miljoen huurders gebruik gemaakt. Aangezien verwacht wordt dat de komende jaren steeds meer mensen hun woonruimte op een dergelijke manier willen verhuren, is het van belang op de hoogte te zijn van de omstandigheden waaronder kortstondige verhuur via platforms als Airbnb is toegestaan.

Let op uw eigen verbintenissen met derden!
In eerste instantie lijkt (onder)verhuur via Airbnb op een ‘win-winsituatie’. De huurder kan een originele, vaak relatief goedkope accommodatie verkrijgen en u ontvangt daarvoor een financiële vergoeding. Eén van de vragen die u zich vooraf echter moet stellen is of een door uzelf met derden gesloten overeenkomsten het wel toestaan om uw woonruimte te verhuren. Denk daarbij aan de huurovereenkomst die u heeft gesloten met uw eigen verhuurder, maar ook aan een mogelijke overeenkomst die u kan hebben met een Vereniging van Eigenaren die u moet respecteren. En ook staat in de hypotheekakte die u met uw bank hebt gesloten vaak een verbod om uw woonruimte kortstondig te verhuren.
Om ervoor te zorgen dat u niet – zonder het te weten – in overtreding bent, met alle mogelijke negatieve gevolgen van dien, worden in dit blog een aantal contractuele risico’s nader toegelicht.

Stel: u bent huurder van een woonruimte
Het wettelijk uitgangspunt luidt dat onderverhuur van woonruimte niet is toegestaan. Dat is alleen anders als de onderverhuurder de hoofdbewoner is van een zelfstandige woning en slechts een gedeelte van de woonruimte onderverhuurt. Van die laatste situatie zal vermoedelijk echter niet vaak sprake van zijn bij de verhuur via Airbnb, want meestal hebben huurders ‘het rijk alleen’.
De wettelijke mogelijkheid tot onderverhuur wordt echter contractueel vaak beperkt. In veel huurovereenkomsten, zoals in het veel gebruikte model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) staat een bepaling, waarmee onderverhuur is verboden, tenzij daarvoor door de verhuurder expliciet toestemming is verleend. Houdt u zich niet aan deze voorwaarde, dan loopt u de kans dat u aan uw verhuurder boetes verbeurt. Immers door in strijd met het verbod toch uw woning te verhuren, schiet u tekort in de nakoming van uw eigen huurovereenkomst. Dit tekortschieten door de huurder is contractueel gesanctioneerd met een boete. De hoogte van die boete is vaak gerelateerd aan het aantal dagen dat de huurder de woonruimte heeft verhuurd. Nu er vaak recensies worden geschreven over een ruimte is het meestal niet lastig voor een verhuurder om te bewijzen dat de ruimte gedurende een bepaalde minimum aantal dagen is onderverhuurd en kan dus ook de boete eenvoudig worden begroot.
Rechters hebben daarnaast ook al enkele keren op verzoek van verhuurders huurovereenkomsten ontbonden, omdat de huurder zonder instemming van de verhuurder zijn huurwoning had onderverhuurd.
Kortom, als u zelf huurder bent, overleg dan eerst met uw verhuurder, voordat u overgaat tot verhuur van uw woonruimte!

Stel: u bent eigenaar van uw woonruimte
Veel hypotheekaktes bevatten een huurbeding, waaruit blijkt dat verhuur van de betreffende woonruimte uitsluitend is toegestaan als schriftelijk toestemming is verleend door de bank. Dat is ook logisch, omdat de bank het risico op waardevermindering van de woning zo laag mogelijk wenst te houden. Toch lijkt het onwaarschijnlijk dat veel eigenaren toestemming vragen aan hun bank, voorafgaand aan het verhuren van hun woning via Airbnb. Velen zullen zich immers die verplichting niet realiseren. De kans dat dit negatieve gevolgen heeft voor de eigenaar van de woning is relatief klein, maar geheel verwaarloosbaar is die ook weer niet. Het huurbeding wordt immers niet voor niets opgenomen in de hypotheekakte en in theorie kan verhuur zonder instemming van uw bank dus gevolgen hebben voor uw hypotheek.
Als u eigenaar bent van een appartementsrecht hebt u zich bovendien vaak ook te houden aan een algeheel verhuurverbod dat is opgenomen in de splitsingsakte. Maar ook als zo’n algeheel verbod niet bestaat, geldt dat in veel splitsingsaktes is opgenomen dat u uw appartement uitsluitend mag gebruiken als ‘woonruimte’. In de jurisprudentie zijn voorbeelden bekend van zaken waarin de verhuur van woonruimte via Airbnb niet werd beschouwd als ‘gebruik als woonruimte’, maar als ‘commerciële verhuur’. Zeker als u frequent uw appartement verhuurt, is er dus een zeker risico dat u in strijd handelt met het in de splitsingsakte vastgelegde gebruik van de woning. Soms is ook bij overtreding van de bepalingen van de splitsingsakte of het reglement van de Vereniging van Eigenaren een boete verschuldigd.

Advies
Kortom, voordat u uw woonruimte beschikbaar stelt via een online platform als Airbnb is het van belang uw huurovereenkomst, uw splitsingsakte en/of uw hypotheekakte te controleren op eventuele (onder)huurverboden. Realiseert u zich ook dat er negatieve gevolgen kunnen zijn verbonden aan de overtreding van die verboden en vraag - indien nodig – vooraf toestemming aan uw eigen verhuurder, bank of Vereniging van Eigenaren. Hiermee voorkomt u wellicht dat er achteraf lastige situaties ontstaan.

Vraagt u zich af of (onder)verhuur van uw woonruimte is toegestaan of heeft u andere vragen over dit onderwerp? Neemt u dan gerust contact op met Rede Legal. Ik help u graag! 

Dit blog is gezamenlijk geschreven met student-stagiair Michiel Willemsen die zijn masterscriptie bij de Universiteit Utrecht heeft geschreven met de titel: 'De privaatrechtelijke consequenties van huurovereenkomsten gesloten op deelplatforms'